Эко-Град: цель и условия успеха проекта
Цель проекта:
быстрое извлечение максимальной прибыли за счёт девелоперской деятельности по строительству быстровозводимого жилого микрорайона эконом-класса и реализации его покупателям в сжатые сроки с уникальным соотношением «цена-качество», при том что стартовые расходы по проекту минимизируются и основные средства на его осуществление генерируются за счёт продаж.
Условия успеха проекта (достижения его цели):
1. Контролируемые стартовая и конечная себестоимость, а также сроки девелоперской деятельности
2. Высокая привлекательность полу-ченного объекта для потенциальных покупателей (а, значит, его весьма быстрая продаваемость) по уникально низкой цене, обеспечивающей, в то же время, адекватную норму прибыли (IRR) при соблюдении рамок вышеуказанной себестоимости и сроков реализации проекта
3. Максимально выгодное использо-вание характеристик земельного актива, особенностей пост-кризисного спроса, специфики бюджетных ограничений, социума и менталитета потенциальных покупателей
Эко-Град: целевая покупательская группа
Данный проект ориентирован на наиболее массовую и динамичную даже в условиях кризиса клиентскую группу – малобюджетного покупателя с месячным доходом от 40-50 до 100-120 тыс.руб. на семью, включая как скромно обеспеченных жителей Москвы – сталкивающихся с проблемой роста семьи и потребности в дополнительной жилплощади – так и (особенно) огромные массы приезжающих жить, работать или учиться в столице из дальних районов Подмосковья, близлежащих городов и других регионов РФ и СНГ.
Для подавляющего большинства этих людей сегодняшние цены на московские (и даже подмосковные) квартиры по большей мере недоступны, а перспективы ипотеки – весьма туманны, так что единственной возможностью «зацепиться» за перспективное рабочее место в столице является съёмная квартира, «съедающая» нередко более половины семейного бюджета.
Предложи им то, чего пока нет на рынке – качественную, современную «однушку» за 1,25 млн.руб. или «двушку» за 1,9 млн. в часе езды до центра Москвы (т.е. то, что можно вполне осилить, продав или заложив под ипотеку старую квартиру в регионе или сельский дом с участком) – и гигантский отложенный малобюджетный спрос мгновенно проявит свои масштабы. Особенно учитывая специфику РФ, всё больше делающую жизнь и работу в Москве несравнимой по своей социально-экономической перспективности по отношению к остальной территории страны.
Одним словом, в области жилищного строительства на сегодня наиболее успешной может быть девелоперская концепция, максимально учитывающая два фактора: резко сократившуюся в кризис покупательную способность населения и тенденции социально-географической миграции в РФ и СНГ в целом, всё больше превращающие Москву в своего рода миграционный магнит.
Эко-Град: характеристики земельного участка
Для реализации проекта предполагается приобрести участок площадью 5-12 га (аренда или собственность, без каких-либо обременений и существенных планировочных ограничений) – категории «Земли населённых пунктов» с видом разрешённого использования «Для жилищного строительства» – в 5-20 км (1-й пояс удалённости) от МКАД в непосредственной близости от станций подмосковных радиальных железнодорожных линий и микрорайонов многоэтажной жилой застройки с относительно развитой социально-бытовой инфраструктурой.
Привлекательность данного земельного участка для девелопера также усиливают следующие факторы:
• Непосредственная близость всех центральных коммуникаций (точки подключения газа, электричества, слаботочных сетей, центрального водопровода и канализации в пределах 1000 м от границ участка) и возможность присоединения к ним с минимальными затратами времени и средств.
• Относительно правильная форма и ровный рельеф основной территории участка, а также достаточно твёрдые дерново-подзолистые почвы, что в целом позволяет удешевить и ускорить проведение строительно-монтажных работ (СМР) и оптимизировать расположение возводимых жилых и инфраструктурных объектов.
Эко-Град: привлекательность местоположения микрорайона для малобюджетных покупателей
• 5-20 км (20-40 мин. езды с учётом возможных пробок) до МКАД по просторному, освещённому шоссе, которое затем переходит в городской проспект, идущий до центральной части Москвы, до которой, в целом, получается 70-80 мин. езды на автомобиле, маршрутке или автобусе
• 50-65 мин. езды до центра Москвы на общественном транспорте: 1-6 км (10-15 мин. езды на автобусе или маршрутном такси с учётом среднего времени их ожидания) по относительно свободным, качественным асфальтовым локальным дорогам до одной из станций подмосковных радиальных железнодорожных линий, откуда 40-50 мин. на электричке до одного из центральных московских вокзалов (с учётом среднего времени её ожидания)
• Альтернативно: 8-25 км (35-55 мин. езды на автобусе или маршрутном такси с учётом среднего времени их ожидания и возможных пробок) до находящейся недалеко от МКАД станции московского метро, откуда 20-25 мин. до центральных станций города, т.е. в целом 55-80 мин. Езды
• Непосредственная близость территории микрорайона к многоэтажной застройке одного из подмосковных городов-спутников или посёлков городского типа, где в шаговой доступности от Эко-Града (500-1500 м) находятся детский сад, школа, поликлиника, отделение банка, несколько магазинов и предприятий бытового обслуживания
• 8-25 км (25-45 мин. езды на автомобиле и 35-55 мин. на автобусе или маршрутном такси, с учётом среднего времени их ожидания и возможных пробок) до ближайшего окраинного района Москвы с полным комплексом крупных объектов образовательной, медицинской, торговой, социально-бытовой и рекреационной инфраструктуры, включая большое количество школ, детских садов, взрослые и детские поликлиники, многочисленные магазины, супермаркеты, кафе, рестораны и торгово-развлекательные центры, отделения почты, банков, кинотеатры, культурные и детские досуговые центры, предприятия бытового обслуживания, а также спортивные и оздоровительные учреждения
• 10-30 км (30-50 мин. езды на машине и 40-60 мин. на автобусе, с учётом среднего времени его ожидания и возможных пробок) до находящихся на МКАД крупных торговых центров МЕГА, Ашан, OBI, Перекрёсток, Рамстор, IKEA, Метро и других с обширнейшей торгово-развлекательной инфраструктурой
• Адекватная социальная обстановка с весьма низким уровнем преступности, хорошая экология, непосредственная близость загородных оздоровительных и рекреационных комплексов, памятников культуры, а также крупного живописного лесного массива
• Хорошие перспективы трудоустройства (помимо г. Москвы) в комфортной близости (10-20 мин. езды) от места проживания на разнообразных предприятиях торговли, транспорта, соцкультбыта и пр. в окрестных подмосковных городах-спутниках
Особенности пост-кризисного спроса на жилую недвижимость
В целях обеспечения быстрой продаваемости объекта, концепция данного микрорайона в полной мере учитыва-ет особенности пост-кризисного спроса на городское жильё эконом-класса. Для сегодняшнего малобюджет-ного покупателя (а это, как уже отмечалось, сейчас наиболее массовый и активный сегмент рынка) – помимо адекватной транспортной доступности и экологии, а также близости объектов образовательной, медицинской, торговой, социально-бытовой и рекреационной инфраструктуры – особенно важны следующие факторы:
1. Низкая цена за м2 и за квартиру в целом, что играет ключевую роль в условиях сократившейся покупатель-ной способности населения и сложностей в получении им ипотеки. Это особенно актуально для 1-го пояса удалённости от МКАД, где, под влиянием московских цен на недвижимость и в силу исторической ориентации на малоэтажную коттеджную застройку, сегодня испытывается острый дефицит жилья, доступного для малобюджетного покупателя.
2. Цены кв.метра в многоквартирных домах здесь практически не опускаются ниже 42 000 руб. – в основном колеблясь в диапазоне 44 000-59 000 руб. на этапе строительства и 49 000-78 000 руб. и более после сдачи в эксплуатацию – что также отсекает значительные пласты потенциальных покупателей с ограниченным бюджетом: дешевле 1,8 млн. руб. однокомнатную квартиру и дешевле 2,5 млн. руб. двухкомнатную здесь сегодня купить практически невозможно даже на этапе котлована.
В то же время, всё это примерно в 2 раза ниже цен на жилую недвижимость в находящихся всего в 15-25 минутах езды (и весьма недорогих по столичным меркам) окраинных районах Москвы, где «первичка» в новостройках начинается от 90 000 руб/м2, а «вторичка» – от 110 000 руб/м2, при средневзвешенной цене предложения (с учётом квартир в старых панельных домах) около 100 000 руб. за м2
Особенности пост-кризисного спроса на жилую недвижимость
• Относительно высокая степень готовности объекта (или хотя бы наличие его построенной первой очереди) и быстрые (но реалистичные) декларируемые сроки введения объекта в эксплуатацию, что снижает в глазах сегодняшнего недоверчивого покупателя риск долгостроя и возможных проблем с завершением СМР.
• Продуманная, комфортная и эргономичная планировка квартир и микрорайона в целом.
• Высокий уровень благоустройства территории и наличие на ней общественных рекреационных объектов.
• Наличие в непосредственной близости от жилья достаточного количества охраняемых парковочных мест (как минимум по одному машиноместу на каждую квартиру).
• Применение застройщиком передовых, проверенных на практике и понятных покупателю строительных технологий, делающих конструктив здания прочным, тёплым (энергосберегающим), долговечным, шумоизолированным, виброус-тойчивым, экологичным и эстетически привлекательным.
Эко-Град: девелоперская концепция
Девелоперская концепция микрорайона «Эко-Град» полностью учитывает все эти соображения. Исходя из требований минимизации стартовых инвестиций и сроков строительства, а также соображений оптимальной инсоляции квартир, вышеупомянутый земельный участок предполагается застроить 3-х этажными 1-подъезд-ными монолитно-каркасными жилыми домами корридорного типа на 30 квартир каждый (15 однокомнатных и 15 двухкомнатных), и 3-х этажными 2-подъездными монолитно-каркасными домами секционного типа на 24 квартиры каждый (12 однокомнатных и 12 двухкомнатных), образующими вместе ряд просторных (38х60м) относительно замкнутых внутренних дворов, где планируется разместить привлекательные объекты рекреационной инфраструктуры.
Так как общая площадь каждого из данных жилых зданий не превышает 1500 м2, количес-тво подъездов в них – 4-х, а этажей – 3-х, их строительство может не потребовать прохождения гос.экспертизы, что сократит предполагаемую длительность согласовательного этапа проекта до 6-7 месяцев от начала градо-проработки (декабрь 2011 г.) до получения разрешения на строительство и выхода на площадку (август 2012 г.).
Въезжая через КПП по широкой (6м) двухполосной асфальтовой дороге на огороженную красивым периметро-вым забором охраняемую территорию микрорайона, владелец ЭкоГрадской квартиры паркует автомобиль с внешней стороны своего дома на асфальтированной парковке, отделённой от дома газоном с парковым освеще-нием, пешеходной дорожкой и полосой декоративных растений (на каждую из квартир предусмотрено одно бесплатное охраняемое машиноместо) и, пройдя по парковой дорожке между домами, попадает в качественно озе-ленённый и креативно благоустроенный замкнутый двор, защищающий играющих там детей от риска выбежать на проезжую часть и изолирующий отдыхающих на комфортных лавочках пенсионеров от шума автотранспорта.
При этом, прямоугольная форма и значительные размеры (около 23 соток) дворов «Эко-Града» позволяют создать из каждого из них небольшой парково-релаксационный комплекс с выложенными тротуарной плиткой дорожками, лавочками, беседками, оборудованными детскими и спортивными площадками, миниатюрными рокариями и альпийскими горками, а также креативным озеленением из деревьев и декоративных растений.
Возрождая лучшие, ностальгически вспоминаемые традиции «родного двора», данная концепция терр-плани-рования и благоустройства позволит жителям «Эко-Града» разнообразно и полнокровно всей семьёй отдыхать вечерами и в выходные дни, не выходя за пределы комфортной, охраняемой территории своего микрорайона.
Одновременно, эта концепция – не сильно удорожая проект – позволяет даже при невысокой, эргономичной этажности (3 этажа) и вытекающей из неё комфортной инсоляции зданий обеспечить вполне адекватную плот-ность застройки территории микрорайона: в среднем
4 500 продаваемых м2 на 1 га.
При этом – с размерами парковок, достаточными для обеспечения одним машиноместом каждой квартиры – общая площадь зелёных насаждений в «Эко-Граде» составит приблизительно 40,0% от всей площади участка, что в 1,6 раза выше норматива в 25%.
Эко-град: планировки квартир
Каждый из домов «Эко-Града» состоит из 12-15 однокомнатных (от 31,3 м2 до 36,0 м2: в среднем по 34,6 м2) и 12-15 двухкомнатных (от 47,5 м2 до 56,8 м2: в среднем по 54,2 м2) квартир, трансформируемых по желанию покупателя (попарно: «однушка» с «двушкой») в комфортные 3-х или 4-х комнатные квартиры (от 78,8 м2 до 86,4 м2: в среднем по 82,6 м2) с двумя санузлами.
Данный принцип квартир-трансформеров обеспечивает максимально гибкое и быстрое удовлетворение покупательского спроса, позволяя найти в «Эко-Граде» оптимальное для себя жильё как одиноким покупателям и молодым семьям, так и семьям, состоящим из 3-х, 4-х, 5-ти и более человек.
Кроме того, вполне адекватные для эконом-класса (2,7 м «в чистоте») потолки и наличие просторной застеклённой лоджии в каждой квартире дополнительно увеличивают комфортность проживания в данном микрорайоне и вполне компенсируют отсутствие в домах лифтов (и без того излишних при столь невысокой этажности).
Эко-град: конструктив домов
Привлекательность «Эко-Граду» (и весьма высокую рентабельность его застройщику) также обеспечивает при-меняемая здесь качественная, проверенная временем и понятная рядовому покупателю монолитно-каркасная технология строительства. Конструктив возведённых по этому методу зданий выглядит следующим образом:
Фундамент – гидроизолированная и утеплённая снаружи 15 см слоем пенопласта (с отделкой декоративной штукатуркой по сетке и стенке в пол-кирпича и асфальтированной отмосткой с основанием из 10 см жёсткого укатываемого бетона, армированного дорожной сеткой, на 10 см слое песчано-гравийной смеси) 20 см лента (с опорной пяткой толщиной 30 см) высотой 220 см (65 см выше уровня земли и 155 см ниже, на 20 см слое песчано-гравийной смеси и 10 см бетонной подготовке) из тяжёлого монолитного бетона. В центре фундамента каждого дома находится выполненный из монолитного бетона (толщина стен – 20 см, высота – 190 см), заглубленный в землю на 155 см (на 20 см слое песчано-гравийной смеси и 10 см бетонной подготовке) – т.е. служащий дополни-тельной несущей опорой перекрытию цоколя – гидроизолированный технологический канал шириной 160 см
Перекрытие цоколя – утеплённая 10 см слоем полистиролбетона, пароизолированная монолитная 20 см плита из тяжёлого армированного бетона, на которой базируются монолитные лестницы каждого подъезда шириной 130 см, также выполненные из армированного тяжёлого бетона
Внешние стены – несущие 20 см монолитные ж/б пилоны, утеплённые 18 см слоем пенопласта, с заполнением промежутков пенобетонными блоками толщиной 40 см и финишной отделкой облицовочным кирпичом
Внутренние несущие стены – 20 см монолитные ж/б пилоны, с заполнением промежутков 20 см пеноблоками
Перекрытия этажей – 20 см монолитная ж/б плита, на 3-м этаже пароизолированная и утеплённая 15 см слоем негорючего, шумоизолирующего утеплителя
Кровля – металлочерепица (с водосливами из жести) на покрытых огнебиозащитой деревянных стропилах 200х100мм (с прогонами 150х150мм, стяжками, стойками 150х150мм и мауэрлат-фермами 200х200мм) и дере-вянной досчатой обрешётке, с пароизоляцией, вентрешётками на фронтонах и обшивкой свесов декор.доской
Подъезды и лестничные клетки – полы и лестницы отделаны отечественной керамической плиткой, стены и потолки – декоративной штукатуркой по сетке, входные двери и лестница на чердак – металлические
Окна – однокамерный пластиковый стеклопакет, лоджии – застеклённые, с отделкой панелью из легкого ячеистого бетона
Наружные двери – металлические, вент.шахты – жестяные
Внутренняя разводка сетей – электроразводка до электрощитка, радиоточка и пожарн.сигнализация с подве-дением слаботочного кабеля, отопление – индивидуальные газовые котлы (с разводкой по стенам, установкой и подключением отечественных радиаторов и газовых кухонных плит), вода и канализация – в стояках
Стяжка пола, межкомнатные перего-родки, сантехника (унитазы, ванны, раковины, смесители) и кухонная мебель – приобретаются и устанавливаются по выбору и за счёт покупателя после окончания СМР
Эко-град: преимущества технологии строительства
1. Возведённые по данной технологии здания не уступают многоквартирным домам бизнес-класса по прочности, долговечности, виброустойчивости, огнеупорности и экологичности, и при этом обладают рядом важных преимуществ, выгодно отличающих их от многих конкурентов:
2. Низкая себестоимость строительства. Будучи воспринимаемым покупателем как наиболее качественный и «солидный» конструктив в сегменте эконом-класса (внешне это – основательный кирпичный дом), описанная выше конструкция здания обходится застройщику по цене в пределах 19 985 руб за м2, что позволяет ему давать более чем конкурентную цену кв.метра покупателю, сохраняя довольно высокую норму прибыли.
3. Быстровозводимость. В нормальных, поточных условиях организации СМР и их финансирования, стандарт-ный 3-х этажный 24-х или 30-ти квартирный дом «Эко-Града» (общей площадью, соответственно, 1202 м2 и 1395 м2 и продаваемой площадью 1107 м2 и 1234 м2) возводится сводной бригадой из 18 человек менее чем за 8 месяцев.
4. Подобная быстровозводимость существенно ускоряет отдачу от инвестированного девелопером капитала и одновременно повышает продаваемость объекта на ранних фазах строительства: покупатели осознают, что они не зарывают свои деньги «в долгую» и получат осязаемый результат уже через пол-года. При этом значительно снижаются риски девелопера «зависнуть» с недостроем: быстро и недорого возводимые компактные жилые дома в готовом виде практически гарантированно распродаются в кратчайшие сроки, самофинансируя следующие очереди строительства.
5. Повышенное энергосбережение и шумоизоляция. В силу своей низкой теплопроводности солидная 53-сан-тиметровая стена из пенобетонных блоков и облицовочного кирпича держит тепло так же, как слой 180 см обычного кирпича, и при этом, в силу пористой структуры части стенового материала, обладает отличными характеристиками звукопоглощения. Наряду с применением 15 см шумопоглощающего утеплителя в перекрытии 3-го этажа, это делает построенный по данной технологии дом довольно тёплым, сухим, тихим и уютным, значительно снижая, при этом, эксплуатационные расходы его жильцов на отопление и обогрев.
6. Эстетическая привлекательность. Благодаря красивой металлочерепичной крыше и солидно смотрящейся внешней отделке декоративным кирпичом, невысокие, 3-х этажные дома «Эко-Града» великолепно выглядят на фоне сосен, берёз, газонов, клумб и других элементов ландшафтного дизайна этого стилистически целост-ного микрорайона, оставляя понятию «эконом-класс» лишь низкую продажную цену квадратного метра
Эко-град: инженерные коммуникации
Инженерное обеспечение микрорайона облегчается (и существенно удешевляется) его
местоположением в непо-средственной близости от развитого в инфраструктурном плане подмосковного города-спутника или посёлка городского типа и включает в себя:
• Систему электроснабжения: 60 ВА на продаваемый м2 общей установленной мощности и примерно 36 ВА на м2 – единовременной (расчётной). Запитывается от точки подключения в пределах 1000 м от границ участка и состоит из кабельной линии 10(6) кВ, проложенной на глубине 0,9 м от точки подключения до рассре-доточенных по территории микрорайона подстанций – каждая с трансформатором на 800 кВА – и проложен-ной на той же глубине локальной кабельной линии 0,4 кВ, а также кабельной сети наружного освещения (светильники на бетонных опорах).
• Систему газоснабжения, состоящую из газопровода высокого давления (110 мм трубы ПЭ-100) от точки под-ключения в пределах 1000 м от границ участка до находящейся на его территории ГРП, и внутриплощадочной газораспределительной сети низкого давления (25 мм и 50 мм трубы ПЭ-80), подводящей газ к установленным в каждой квартире компактным двухконтурным индивидуальным газовым котлам, применение которых не только экономит девелоперу существенные средства и время на получение лимитов на газ и строительство цен-трализованной котельной и теплоцентрали (сокращая, при этом, неизбежные в любой теплотрассе потери тепла), но и позволяет покупателям квартир значительно уменьшить свои расходы на их обогрев за счёт индивидуальной регулировки расхода газ.топлива, что ещё более повышает продаваемость жилых площадей в Эко-Граде и усиливает соответствие всего проекта в целом приоритетной сегодня в РФ политике энергосбережения
• Систему централизованного холодного водоснабжения, подключённую к центральному водопроводу соседнего города-спутника или ПГТ и представляющую собой кольцевую водопроводную сеть (объединённую с противопожарной) из проложенных на глубине 1,8 м (при глубине промерзания 1,5 м) 200 мм напорных труб ПМД ПС-100 и сборных железобетонных колодцев с пожарными гидрантами.
• Централизованную систему бытовой канализации, также подключённую к очистным сооружениям соседнего города-спутника или ПГТ и состоящую из КНС, сети самотечных коллекторов, выполненных из проложенных на глубине 1,8 м 200 мм труб ПВХ Pragma, и сборных железобетонных смотровых колодцев в местах присоединения выпусков от зданий, изгибов сети и через каждые 50 м на её прямых участках.
• Централизованную систему ливнёвой канализации, состоящую из построенных на территории участка очи-стных сооружений поверхностного стока марки Flotent и закрытой самотечной сети дождевой канализации из проложенных на глубине 1,8 м 200-400 мм труб ПВХ марки Pragma, поверхностных лотков вдоль проезжих частей
• улиц и сборных железобетонных дождеприёмных колодцев. Очищенный в соответствии с экологическими нормами поверхностный сток далее сбрасывается в существующую водосточную сеть.
• Систему слаботочной канализации, состоящую из проложенных на глубине 0,9 м четырёх 100 мм труб ПМД, в которые силами застройщика или провайдера телекоммуникационных услуг (телефон, интернет) затем закладываются оптиковолоконные кабели, подключаемые к мини-АТС микрорайона, а также – силами и за счёт застройщика – радиопровода и кабели пожарной сигнализации и диспетчеризации.
Эко-град: инженерные коммуникации и благоустройство территории
• Внутриплощадочные дороги (с несколькими въездами на территорию микрорайона – основными и пожарными) с асфальтовым покрытием шириной 6 м – 2 полосы по 3 м (основные дороги) – или 4,5 м (вспомогательные дороги) и примыкающими к ним по одной или обоим сторонам асфальтированными автопарковками, пешеходными дорожками шириной 1,2 м и полосой зелёных насаждений шириной около 3 м с посаженными на ней декоративными растениями (миниатюрные сосны, кустарник и т.д.)
• Помимо этого, благоустройство территории микрорайона подразумевает её вертикальную планировку по осям проезжих частей дорог (максимально приближенную к существующему рельефу), организацию их безо-пасных уклонов и поверхностного стока с проезжих частей в лотки дождевой канализации и устройство пе-риметрового ограждения территории участка 2 м забором из профлиста с декоративной планкой и кольцевой охранной сигнализацией (камеры и датчики движения), контролируемой круглосуточной охраной.
• Принцип использования индивидуальных газовых котлов в каждой квартире Эко-Града делает излишним строи-тельство довольно дорогостоящих централизованных систем отопления и горячего водоснабжения микрорайо-на, а также применение в квартирах электроплит, что существенно экономит средства девелопера при приобре-тении расчётной мощности электричества. Более того, покупая на первых порах лишь ТУ на минимально необхо-димое «строительное» электричество (200кВт) и сдвигая, по возможности, устройство слаботочных линий, дорог, ливнёвки и благоустройство на более поздние (финансируемые из продаж) фазы СМР, девелопер дополнительно снижает свои стартовые расходы и повышает внутреннюю норму прибыли (IRR) проекта.
Эко-град: фазы реализации проекта
В целях минимизации инвестиций, требуемых для запуска проекта, и смещения основной нагрузки по его финан-сированию на средства, получаемые от покупателей, его реализацию целесообразно осуществить в 4 этапа:
1. Декабрь 2011 – март 2013 г.: покупка земельного участка (или прав аренды), проектирование и согласования; приобретение ТУ на газ, электричество, слаботочные сети (ГО и ЧС), водоснабжение, бытовую и ливнёвую канализацию; прокладка газопровода высокого давления и высоковольтной кабельной линии, устройство ГРП, КНС, ливнёвых очистных сооружений, а также первых ТП на 800 кВА каждая; строительство периметрового ограждения и временных дорог для корпусов 1-й и 2-й очередей микрорайона; а также (август 2012 - апрель 2013 г.) возведение корпусов 1-й очереди и оснащение их всеми инженерными сетями. Из построенных на этом этапе квартир к апрелю 2013 г. консервативно ожидается продать около 30%-40%. С учётом поступлений от вышеуказанных продаж, чистые стартовые расходы по проекту составят на данном этапе примерно $12 000 000 - $18 000 000 и на этом завершатся. С апреля 2013 г. проект сможет полностью самофинансироваться доходом от продаж квартир.
2. Апрель - ноябрь 2013 г.: благоустройство (асфальтированные дороги, автостоянки, ливнёвая канализация, озеленение, малые формы и т.д.) территории 1-й очереди микрорайона, строительство временных дорог и периметрового ограждения для корпусов 3-й очереди; возведение корпусов 2-й очереди микрорайона и оснащение их всеми инженерными сетями. Из полностью построенных к окончанию данного этапа квартир к концу ноября 2013 г. ожидается продать примерно 50%-60%.
3. Ноябрь 2013 – апрель 2014 г.: благоустройство территории 2-й очереди микрорайона, строительство временных дорог и периметрового ограждения для корпусов 4-й очереди; возведение корпусов 3-й очереди микрорайона и оснащение их всеми инженерными сетями. Из полностью построенных к окончанию данного этапа квартир к концу апреля 2014 г. ожидается продать примерно 70%-80%.
4. Апрель – декабрь 2014 г.: благоустройство территории 3-й очереди микрорайона, возведение корпусов 4-й очереди и оснащение их всеми инженерными сетями, благоустройство территории 4-й очереди и, в итоге, полное завершение строительства микрорайона, его сдача в эксплуатацию и реализация покупателям.
Эко-град: экономика проекта
На первом этапе финансирование проекта предполагается постадийно осуществлять за счёт средств инвесторов Программы GRS CAPITAL и, при необходимости, привлечённых кредитных средств в размере приблизительно $12 000 000 - $18 000 000. Первые продажи квартир ожидаются с осени 2012 г. в процессе строительства 1-й очереди микрорайона. Несмотря на пока ещё низкую степень готовности всего микрорайона в целом, уже с весны 2013 г. крайне конкурентная цена – 39 865 руб. за м2, т.е. (на старте) 1 249 000 руб. за наиболее компактную однокомнатную квартиру и 1 893 000 руб. за двухкомнатную – в сочетании с описанными выше преимуществами девелоперской концепции микрорайона и конструктива возводимых в нём зданий (т.е. в высшей степени привлекательное сочетание «цена/качество» жилья в «Эко-Граде») имеет все шансы начать генерировать достаточный покупательский спрос для дальнейшего финансирования всех расходов по проекту.
С учётом предполагаемой инфляции последующих лет, скидок и риэлторских комиссионных, а также выплаченных процентов по выданным в проект займам, размер внутренней нормы прибыли (IRR) Программы GRS CAPITAL по данному проекту может составить 35%-40% и более годовых.
Эко-град: факторы успеха проекта и реалистичности финансовых прогнозов
1. Цена за м2 на 30% ниже среднего по ближнему Подмосковью уровня и на 10% ниже самого дешёвого в данном регионе предложения.
2. Цена за «однушку» в 1,4 раза ниже минимальной по ближнему Подмосковью, а за «двушку» - в 1,3 раза
При этом
- люди покупают квартиры в уже построенных солидных современных монолитно-каркасных домах
- в стилисически цельном, огороженном, охраняемом, благоустроенном и озеленённом микрорайоне
- примыкающем к многоэтажной застройке с полным комплексом социально-бытовой инфраструктуры
- и расположенном в 5-20 км (20-40 мин.езды) от МКАД и в часе езды от центра Москвы; к тому же
- покупателю каждой квартиры бесплатно предоставляется охраняемое машиноместо рядом с домом
3. Подобное предложение на сегодня уникально на рынке недвижимости Москвы и ближнего Подмосковья и, по оценкам ведущих риэлторских агенств РФ, имеет все шансы быстро продаваться прямо «с фундамента». Всё это указывает на то, что приведённые выше прогнозы темпов продаж, сроков выхода на самофинансирование и уровня прибыльности данного проекта более чем консервативны.
Комментариев нет:
Отправить комментарий