30 янв. 2012 г.

Инвестиция - 20 000 EUR в девелоперские проекты. Проект № 2. Эко-Град Обухово.


«ЭКОГРАД-ОБУХОВО»:
Проект строительства быстровозводимого и быстропродаваемого микрорайона
эконом-класса в непосредственной близости от черты г.Москвы

 Земельный актив: участок площадью 2 га (муниципальная аренда на 4 года) категории «Земли населеных пунктов» с видом разрешённого использования «Для размещения многоэтажной жилой застройки» – в 28 км (1-й пояс удалённости) от МКАД в западной части Ногинского района Московской области в 1,3 км от федераль-ной трассы М7 (Москва-Нижний Новгород) на территории городского поселения Обухово. Риск каких-либо обре-менений участка, его классификации как особо охраняемой территории и/или отведения его под строительство объектов инженерно-транспортной инфраструктуры Ногинского района и Московской области отсутствует.
Цель проекта: быстрое извлечение максимальной прибыли за счёт девелоперской деятельности по строитель-ству быстровозводимого жилого микрорайона эконом-класса и реализации его покупателям в сжатые сроки с уникальным соотношением «цена-качество», при том что стартовые расходы по проекту минимизируются и основные средства на его осуществление генерируются за счёт продаж. 
Условия успеха проекта (достижения его цели):
1.  Контролируемые стартовая и конечная себестоимость, а также сроки девелоперской деятельности
2.  Высокая привлекательность полученного объекта для потенциальных покупателей (а, значит, его весьма быстрая продаваемость) по уникально низкой цене, обеспечивающей, в то же время, адекватную норму прибыли (IRR) при соблюдении рамок вышеуказанной себестоимости и сроков реализации проекта
3.  Максимально выгодное использование характеристик земельного актива, особенностей пост-кризисного спроса, специфики бюджетных ограничений, социума и менталитета потенциальных покупателей
Целевая покупательская группа
Данный проект ориентирован на наиболее массовую и динамичную даже в условиях кризиса клиентскую группу малобюджетного покупателя с месячным доходом от 40-50 до 100-120 тыс.руб. на семью, включая как скромно обеспеченных жителей Москвы – сталкивающихся с проблемой роста семьи и потребности в дополни-тельной жилплощади – так и (особенно) огромные массы приезжающих жить, работать или учиться в столице из дальних районов Подмосковья, близлежащих городов и других регионов РФ и СНГ. Для подавляющего боль-шинства этих людей сегодняшние цены на московские (и даже подмосковные) квартиры по большей мере недо-ступны, а перспективы ипотеки – весьма туманны, так что единственной возможностью «зацепиться» за пер-спективное рабочее место в столице является съёмная квартира, «съедающая» нередко более половины семей-ного бюджета. Предложи им то, чего пока практически нет на рынке качественную, современную «однушку» за 1,25 млн.руб. или «двушку» за 1,9 млн. в 80 минутах езды до центра Москвы (т.е. то, что можно вполне осилить, продав или заложив под ипотеку старую квартиру в регионе или сельский дом с участком) и гигантский отложенный малобюджетный спрос мгновенно проявит свои масштабы. Особенно учитывая специфику РФ, всё больше делающую жизнь и работу в Москве несравнимой по своей социально-экономической перспектив-ности по отношению к остальной территории страны. Одним словом, в области жилищного строительства на сегодня наиболее успешной может быть девелоперская концепция, максимально учитывающая два фактора: резко сократившуюся в кризис покупательную способность населения и тенденции социально-географической миграции в РФ и СНГ в целом, всё больше превращающие Москву в своего рода миграционный магнит.        
Привлекательность местоположения микрорайона для малобюджетных покупателей
·   1,3 км (3 мин. езды) по территории Обухово и затем 26,7 км (30-60 мин. езды с учётом возможных пробок в районе Балашихи) до МКАД по довольно просторному (2 ряда в каждую сторону), хорошо освещённому Горьковскому шоссе, которое затем, в черте города, переходит в Шоссе Энтузиастов, идущее прямо до центра Москвы, до которого, в целом, получается 65-95 мин. езды на автомобиле, маршрутке или автобусе
·   1 час 15 мин. езды до центра Москвы на общественном транспорте: 13,8 км (20 мин. езды на маршрутке или автобусе по относительно свободным, качественным асфальтовым локальным дорогам) до ж/д станции «Электроугли», и затем 55 мин. на отправляющейся каждые 10-12 мин. электричке (с учётом среднего времени её ожидания) до Курского вокзала (станция метро «Курская»)
·   Альтернативно 10 мин. езды на маршрутке (с учётом среднего времени её ожидания) по мало загруженным локальным дорогам с качественным асфальтовым покрытием до ж/д станции «Монино» и далее 80 мин. на отправляющейся каждые 10-20 мин. электричке (с учётом среднего времени её ожидания) до Ярославского вокзала (станция метро «Комсомольская»); либо 60-90 мин. езды на автобусе (с учётом среднего времени его ожидания) до метро «Выхино» или «Партизанская», откуда всего 15-20 мин. до центральных станций города
·   Непосредственное примыкание к территории микрорайона всех ключевых объектов социально-бытовой инфра-структуры, включая относительно недогруженную большую современную среднюю школу (50 м), два простор-ных дет.сада (250 м и 600 м), продуктовые магазины «Росфуд» (50 м) и «Карьер» (300 м), крупный продуктово-товарный рынок (450 м) и универсальный торговый центр «Экспресс» (470 м). Кроме того, в 100 м от терри-тории «ЭкоГрада» возводится современный продуктовый супермаркет «Пятёрочка», а в 600 м начинает стро-иться огромный торгово-развлекательный центр на 60 000 м2, в котором разместятся гипермаркеты «Ашан», «OBI» и «MediaMarkt», а также множество магазинов, бутиков, кафе, баров, ресторанов, салонов красоты, кино-залов, игротек и других высококлассных объектов обширнейшей торгово-развлекательной инфраструктуры        
·   Расположение микрорайона на территории городского поселения Обухово с населением более 11 000 чел., где в шаговой доступности от «ЭкоГрада» (700-1600 м) находятся поликлиника, детская и взрослая больницы, музыкальная школа, 2 библиотеки, отделения почты, банков, кафе, бары, ремонтные мастерские, 18 продуктовых и промтоварных магазинов, 3 парикмахерские, а также реконструированный в 2006 г. крупный дом культуры областного значения, православный храм Вознесения Господня (XVI в.) и открытый в 2008 г. универсальный спортивный комплекс, включающий в себя стадион с искусственным газоном и трибунами на 2000 мест, а так-же современный ледовый дворец с залом на 400 мест, где проводятся чемпионаты мира по хоккею с мячём  
·   12 км и 21 км, соответственно, (буквально 10-15 мин. езды по относительно свободному на этих участках Горь-ковскому шоссе на автомобиле и 20-25 мин. на автобусе или маршрутном такси, с учётом среднего времени их ожидания) до подмосковных городов Ногинск и Балашиха с полным комплексом крупных современных объектов образовательной, медицинской, торговой, социально-бытовой, спортивно-оздоровительной и рекреа-ционной инфраструктуры, включая многочисленные общеобразовательные и специализированные школы, дет.сады, взрослые и детские больницы и поликлиники, разнообразные магазины, супермаркеты, кафе, бары, рестораны, торгово-развлекательные центры, отделения почты, банков, кинотеатры, культурные и детские досуговые центры, различные предприятия бытового обслуживания, спортивные залы, бассейны и стадионы    
·   Непосредственная близость оздоровительных, рекреационных комплексов и памятников культуры: пейнтболь-ный клуб «Чёрная Пантера» (5,5 км), конно-спортивный клуб «Колонтаево» (6 км), охотничья и рыболовная базы в Оборино (8,5 км), спортивно-развлекательный комплекс «Бисерово-спортинг» (12,5 км), рыболовные базы в Рыбхозе (13,5 км) и Бисерово (15,5 км), дома отдыха и пансионаты «Колонтаево» (5,5 км), «Монино» (6,5 км и 7 км), «Заря» (9 км), «Подмосковные Зори» (10 км) и «Гавань» (14 км), санатории «Акрихин» (8,5 км), «Дорожник» (12 км) и «Лесные Поляны» (14 км), многочисленные турбазы, детские лагеря отдыха, право-славные храмы, усадьбы XVIII в. Глинки (8 км), Бруса (8 км), Демидовых (15 км), Лукино (12,5 км) и др.   
·   Адекватная социальная обстановка с относительно низким уровнем преступности и хорошая экология, благо-даря отсутствию в округе экологически вредных предприятий и непосредственной близости крупного лес-ного массива (2 км), большого озера с исторически сложившейся пляжной зоной (300 м) и живописной реки Клязьма (1 км), занимающей одно из первых мест в Подмосковье по количеству и видовому составу рыбы  
·   Хорошие перспективы трудоустройства (помимо г. Москвы) в комфортной близости (10-20 мин. езды) от места проживания на многочисленных производственных, ремонтных и логистических комплексах, а также пред-приятиях строительства, торговли и соцкультбыта в окрестных подмосковных городах Балашиха, Ногинск, Электросталь, Монино, Лосино-Петровский, Старая Купавна, Железнодорожный, Электроугли, Щёлково и др.  
Привлекательность данного земельного участка для девелопера также усиливают следующие факторы:   
·   Непосредственная близость всех центральных коммуникаций (точки подключения газа, электричества, слаботочных сетей, центрального водопровода и канализации в пределах 50 м от границ участка) и возможность присоединения к ним с минимальными затратами времени и средств
·   Относительно правильная форма и ровный рельеф территории участка, а также твёрдые, сухие дерново-подзолистые и супесчаные почвы, что в целом позволяет удешевить и ускорить проведение строительно-монтажных работ (СМР) и оптимизировать расположение возводимых жилых и инфраструктурных объектов
Девелоперская концепция
В целях обеспечения быстрой продаваемости объекта, концепция данного микрорайона в полной мере учитыва-ет особенности пост-кризисного спроса на городское жильё эконом-класса. Для сегодняшнего малобюджет-ного покупателя (а это, как уже отмечалось, сейчас наиболее массовый и активный сегмент рынка) – помимо адекватной транспортной доступности и экологии, а также близости объектов образовательной, медицинской, торговой, социально-бытовой и рекреационной инфраструктуры – особенно важны следующие факторы:
·   Низкая цена за м2 и за квартиру в целом, что играет ключевую роль в условиях сократившейся покупатель-ной способности населения и сложностей в получении им ипотеки. Это особенно актуально для 1-го пояса удалённости от МКАД Горьковского направления, где, под влиянием московских цен на недвижимость, сегодня испытывается определённый дефицит жилья, доступного для малобюджетного покупателя. Цены кв.метра в многоквартирных домах здесь практически не опускаются ниже 42 000 руб. в основном колеблясь в диапазоне 46 000-59 000 руб. на этапе строительства и 49 000-63 000 руб. и более после сдачи в эксплуатацию что отсекает значительные пласты потенциальных покупателей с ограниченным бюджетом: дешевле 1,6 млн. руб. однокомнатную квартиру и дешевле 2,2 млн. руб. двухкомнатную здесь сегодня купить практически невозможно даже на этапе котлована. При достаточно ограниченном предложении много- и среднеэтажного жилья в Обухово (объявлений «куплю» в городе больше, чем объявлений «продам») и при том, что более трети его покупателей Москвичи, средняя цена строящейся «первички» (всего один 10-этажный долгострой на 286 квартир) сегодня составляет здесь примерно 48 800 руб/м2, а «вторички» (в основном – старые квартиры в «хрущёвках» постройки 50-х и 60-х годов) 51 200 руб/м2. При определённом дефиците «однушек», дешевле 1,7 млн. руб. такую квартиру здесь не купишь и меньше, чем за 12 000 руб. в мес. не снимешь. Для двухкомнатных квартир в Обухово эти минимальные ценовые уровни сейчас составляют 2,3 млн. руб. и 15 000 руб. в мес. В то же время, всё это примерно в 2 раза ниже цен на жилую недвижимость в находящихся всего в 40-45 минутах езды (и весьма недорогих по столичным меркам) московских районах Ивановское, Перово и Измайлово, где «первичка» в новостройках начинается от 90 000 руб/м2, а «вторичка» – от 100 000 руб/м2, при средневзвешенной цене предложения (с учётом квартир в старых панельных домах) 110 000 руб. за м2.
·   Относительно высокая степень готовности объекта (или хотя бы наличие его построенной первой очереди) и быстрые (но реалистичные) декларируемые сроки введения объекта в эксплуатацию, что снижает в глазах сегодняшнего недоверчивого покупателя риск долгостроя и возможных проблем с завершением СМР
·   Продуманная, комфортная и эргономичная планировка квартир и микрорайона в целом
·   Высокий уровень благоустройства территории и наличие на ней общественных рекреационных объектов
·   Наличие в непосредственной близости от жилья достаточного количества охраняемых парковочных мест (как минимум по 7 машиномест на каждые 10 квартир)
·   Применение застройщиком передовых, проверенных на практике и понятных покупателю строительных технологий, делающих конструктив здания прочным, тёплым (энергосберегающим), долговечным, шумоизолированным, виброустойчивым, экологичным и эстетически привлекательным
Девелоперская концепция микрорайона «ЭкоГрад-Обухово» полностью учитывает все эти соображения. Ис-ходя из требований минимизации стартовых инвестиций и сроков строительства, а также соображений оптималь-ной инсоляции квартир, вышеупомянутый 2-гектарный участок предполагается застроить семью 3-х этажными 1-подъездными монолитно-каркасными жилыми домами корридорного типа на 30 квартир каждый (15 одноком-натных и 15 двухкомнатных), и четырьмя 3-х этажными 2-подъездными монолитно-каркасными домами секцион-ного типа на 24 квартиры (12 однокомнатных и 12 двухкомнатных), образующими вместе 2 просторных (32х80м) относительно замкнутых внутренних двора, где планируется разместить привлекательные объекты рекреацион-ной инфраструктуры. Так как общая площадь каждого из данных жилых зданий не превышает 1500 м2, количес-тво подъездов в них – 4-х, а этажей – 3-х, их строительство может не потребовать прохождения гос.экспертизы, что сократит предполагаемую длительность согласовательного этапа проекта до 3-4 месяцев от начала градо-проработки (январь 2012 г.) до получения разрешения на строительство и выхода на площадку (апрель 2012 г.).   
Въезжая через КПП по широкой (6м) двухполосной асфальтовой дороге на огороженную красивым периметро-вым забором охраняемую территорию микрорайона, владелец ЭкоГрадской квартиры паркует автомобиль с внешней стороны своего дома на асфальтированной парковке, отделённой от дома газоном с парковым освеще-нием, пешеходной дорожкой и полосой декоративных растений (на каждые 10 квартир предусмотрено 7 бес-платных охраняемых машиномест) и, пройдя по парковой дорожке между домами, попадает в качественно озе-ленённый и креативно благоустроенный замкнутый двор, защищающий играющих там детей от риска выбежать на проезжую часть и изолирующий отдыхающих на комфортных лавочках пенсионеров от шума автотранспорта.
При этом, прямоугольная форма и значительные размеры (около 26 соток) дворов «ЭкоГрада» позволяют создать из каждого из них небольшой парково-релаксационный комплекс с выложенными тротуарной плиткой дорож-ками, лавочками, беседками, оборудованными детскими и спортивными площадками, миниатюрными рокариями и альпийскими горками, а также креативным озеленением из деревьев и декоративных растений. Более того, в самом центре и вдоль северо-западной границы микрорайона предполагается создание живописных парковых аллей общей протяжённостью около 240 м с прогулочной дорожкой среди деревьев и декоративных растений, цветочными клумбами, рокариями, удобными лавочками и другими малыми формами. Наличие собственных качественных объектов рекреационной инфраструктуры внутри охраняемой территории ЭкоГрада существенно увеличит комфортность проживания в микрорайоне, что неизбежно повысит как скорость продаж здесь жилых площадей, так и их цену и с лихвой компенсирует расходы на оборудование данных общественных объектов.
Возрождая лучшие, ностальгически вспоминаемые традиции «родного двора», данная концепция терр-плани-рования и благоустройства позволит жителям «ЭкоГрада» разнообразно и полнокровно всей семьёй отдыхать вечерами и в выходные дни, не выходя за пределы комфортной, охраняемой территории своего микрорайона. Одновременно, эта концепция – не сильно удорожая проект – позволяет даже при невысокой, эргономичной этажности (3 этажа) и вытекающей из неё комфортной инсоляции зданий обеспечить вполне адекватную плот-ность застройки территории микрорайона: 13 065 продаваемых м2, т.е. в среднем 6 566 продаваемых м2 на 1 га. При этом с размерами парковок, достаточными для обеспечения семью машиноместами каждых десяти квартир – общая площадь зелёных насаждений в «ЭкоГраде» составит приблизительно 0,7 га, или 35% от всей площади участка, что в 1,4 раза выше норматива в 25%.
Планировки квартир и конструктив домов
Каждый из домов «Эко-Града» состоит из 12-15 однокомнатных (от 31,3 м2 до 36,0 м2: в среднем по 33,25 м2) и 12-15 двухкомнатных (от 47,5 м2 до 56,8 м2: в среднем по 52,1 м2) квартир (всего 306 квартир в микрорайоне), трансформируемых по желанию покупателя (попарно: «однушка» с «двушкой») в комфортные 3-х или 4-х комнатные квартиры (от 78,8 м2 до 84,8 м2: в среднем по 81,8 м2) с двумя санузлами. Данный принцип квартир-трансформеров обеспечивает максимально гибкое и быстрое удовлетворение покупательского спроса, позволяя найти в «ЭкоГраде» оптимальное для себя жильё как одиноким покупателям и молодым семьям, так и семьям, состоящим из 3-х, 4-х, 5-ти и более человек. Кроме того, вполне адекватные для эконом-класса (2,7 м «в чистоте») потолки и наличие просторной застеклённой лоджии в каждой квартире дополни-тельно увеличивают комфортность проживания в данном микрорайоне и вполне компенсируют отсутствие в домах лифтов (и без того излишних при столь невысокой этажности).
Привлекательность «ЭкоГраду» весьма высокую рентабельность его застройщику) также обеспечивает при-меняемая здесь качественная, проверенная временем и понятная рядовому покупателю монолитно-каркасная технология строительства. Конструктив возведённых по этому методу зданий выглядит следующим образом:
·   Фундамент гидроизолированная и утеплённая снаружи 15 см слоем пенопласта (с отделкой декоративной штукатуркой по сетке и стенке в пол-кирпича и асфальтированной отмосткой с основанием из 10 см жёсткого укатываемого бетона, армированного дорожной сеткой, на 10 см слое песчано-гравийной смеси) 20 см лента (с опорной пяткой толщиной 30 см) высотой 220 см (65 см выше уровня земли и 155 см ниже, на 20 см слое песчано-гравийной смеси и 10 см бетонной подготовке) из тяжёлого монолитного бетона. В центре фундамента каждого дома находится выполненный из монолитного бетона (толщина стен – 20 см, высота – 190 см), заглубленный в землю на 155 см (на 20 см слое песчано-гравийной смеси и 10 см бетонной подготовке) т.е. служащий дополни-тельной несущей опорой перекрытию цоколя – гидроизолированный технологический канал  шириной 160 см
·   Перекрытие цоколя утеплённая 10 см слоем полистиролбетона, пароизолированная монолитная 20 см плита из тяжёлого армированного бетона, на которой базируются монолитные лестницы каждого подъезда шириной 130 см, также выполненные из армированного тяжёлого бетона
·   Внешние стены – несущие 20 см монолитные ж/б пилоны, утеплённые 18 см слоем пенопласта, с заполнением промежутков пенобетонными блоками толщиной 40 см и финишной отделкой облицовочным кирпичом
·   Внутренние несущие стены 20 см монолитные ж/б пилоны, с заполнением промежутков 20 см пеноблоками
·   Перекрытия этажей 20 см монолитная ж/б плита, на 3-м этаже пароизолированная и утеплённая 15 см слоем негорючего, шумоизолирующего утеплителя
·   Кровля металлочерепица водосливами из жести) на покрытых огнебиозащитой деревянных стропилах 200х100мм прогонами 150х150мм, стяжками, стойками 150х150мм и мауэрлат-фермами 200х200мм) и дере-вянной досчатой обрешётке, с пароизоляцией, вентрешётками на фронтонах и обшивкой свесов декор.доской
·   Подъезды и лестничные клетки полы и лестницы отделаны отечественной керамической плиткой, стены и потолки – декоративной штукатуркой по сетке, входные двери и лестница на чердак – металлические
·   Окна – однокамерный пластиковый стеклопакет, лоджии – застеклённые, с отделкой панелью из легкого ячеистого бетона, наружные двери – металлические, вент.шахты – жестяные
·   Внутренняя разводка сетей – электроразводка до электрощитка, радиоточка и пожарн.сигнализация с подве-дением слаботочного кабеля, отопление – индивидуальные газовые котлы (с разводкой по стенам, установкой и подключением отечественных радиаторов и газовых кухонных плит), вода и канализация – в стояках
·   Стяжка пола, межкомнатные перегородки, сантехника (унитазы, ванны, раковины, смесители) и кухонная мебель – приобретаются и устанавливаются по выбору и за счёт покупателя после окончания СМР
Возведённые по данной технологии здания не уступают многоквартирным домам бизнес-класса по прочности, долговечности, виброустойчивости, огнеупорности и экологичности, и при этом обладают рядом важных преимуществ, выгодно отличающих их от многих конкурентов:
·   Низкая себестоимость строительства. Будучи воспринимаемым покупателем как наиболее качественный и «солидный» конструктив в сегменте эконом-класса (внешне это – основательный кирпичный дом), описанная выше конструкция здания обходится застройщику по цене в пределах 19 985 руб за м2, что позволяет ему давать более чем конкурентную цену кв.метра покупателю, сохраняя довольно высокую норму прибыли.
·   Быстровозводимость. В нормальных, поточных условиях организации СМР и их финансирования, стандартный 3-этажный 24- или 30-квартирный дом ЭкоГрада (общей площадью, соответственно, 1202 м2 и 1395 м2 и прода-ваемой площадью 1107 м2 и 1234 м2) возводится сводной бригадой из 18 человек менее чем за 8 месяцев. По-добная быстровозводимость существенно ускоряет отдачу от инвестированного капитала и одновременно повы-шает продаваемость объекта на ранних фазах строительства: покупатели осознают, что они не зарывают свои деньги «в долгую» и получат осязаемый результат уже через пол-года. При этом значительно снижаются риски «зависнуть» с недостроем: быстро и недорого возводимые компактные жилые дома в готовом виде практи-чески гарантированно распродаются в кратчайшие сроки, самофинансируя следующие очереди строительства.
·   Повышенное энергосбережение и шумоизоляция. В силу своей низкой теплопроводности солидная 53-сан-тиметровая стена из пенобетонных блоков и облицовочного кирпича держит тепло так же, как слой 180 см обычного кирпича, и при этом, в силу пористой структуры материала, обладает отличными характеристиками звукопоглощения. Наряду с применением 15 см шумопоглощающего утеплителя в перекрытии 3-го этажа, это делает построенный по данной технологии дом довольно тёплым, сухим, тихим и уютным, значительно снижая, при этом, эксплуатационные расходы его жильцов на отопление и обогрев.
·   Эстетическая привлекательность. Благодаря красивой металлочерепичной крыше и солидно смотрящейся внешней отделке декоративным кирпичом, невысокие, 3-х этажные дома «ЭкоГрада» великолепно выглядят на фоне сосен, берёз, газонов, клумб и других элементов ландшафтного дизайна этого стилистически целост-ного микрорайона, оставляя понятию «эконом-класс» лишь низкую продажную цену квадратного метра.
Инженерные коммуникации
Инженерное обеспечение микрорайона облегчается существенно удешевляется) его местоположением на территории развитого в инфраструктурном плане городского поселения Обухово и включает в себя:
·   Систему электроснабжения: 784 кВА (из расчёта 60 ВА на продаваемый м2) общей установленной мощнос-ти и 421 кВА единовременной (расчётной). Запитывается от точки подключения в пределах 50 м от границ участка и состоит из локальной кабельной линии 0,4 кВ, проложенной на глубине 0,9 м от подстанции с трансформатором на 800 кВА (точки подключения) общей протяжённостью около 900 м, а также кабельной сети наружного освещения (светильники на бетонных опорах) общей протяжённостью примерно 1100 м.
·   Систему газоснабжения, состоящую из газопровода высокого давления (110 мм трубы ПЭ-100) от точки под-ключения в пределах 50 м от границ участка до находящейся на его территории ГРП, и внутриплощадочной газораспределительной сети низкого давления (25 мм и 50 мм трубы ПЭ-80), подводящей газ к установленным в каждой квартире компактным двухконтурным индивидуальным газовым котлам, применение которых не только экономит девелоперу существенные средства и время на получение лимитов на газ и строительство цен-трализованной котельной и теплоцентрали (сокращая, при этом, неизбежные в любой теплотрассе потери тепла), но и позволяет покупателям квартир значительно уменьшить свои расходы на их обогрев за счёт инди-видуальной регулировки расхода газ.топлива, что ещё более повышает продаваемость жилых площадей в Эко-Граде и усиливает соответствие всего проекта в целом приоритетной сегодня в РФ политике энергосбережения
·   Систему централизованного холодного водоснабжения, подключённую к центральному водопроводу Обухово и представляющую собой кольцевую водопроводную сеть (объединённую с противопожарной) из проложенных на глубине 1,8 м (при глубине промерзания 1,5 м) 200 мм напорных труб ПМД ПС-100 общей протяжённостью около 900 м каждая и сборных железобетонных колодцев с пожарными гидрантами.
·   Централизованную систему бытовой канализации, подключённую к очистным сооружениям Обухово и состоящую из сети самотечных коллекторов, выполненных из проложенных на глубине 1,8 м 200 мм труб ПВХ Pragma общей протяжённостью около 900 м, и сборных железобетонных смотровых колодцев в местах присоединения выпусков от зданий, изгибов сети и через каждые 50 м на её прямых участках.
·   Централизованную систему ливнёвой канализации, также подключённую к соответствующим очистным сооружениям Обухово и состоящую из закрытой самотечной сети дождевой канализации, выполненной из проложенных на глубине 1,8 м 200-400 мм труб ПВХ марки Pragma общей протяжённостью около 1200 м, поверхностных лотков вдоль проезжих частей улиц и сборных железобетонных дождеприёмных колодцев.
·   Систему слаботочной канализации, состоящую из проложенных на глубине 0,9 м четырёх 100 мм труб ПМД длинной 1200 м каждая, в которые силами застройщика или провайдера телекоммуникационных услуг (те-лефон, интернет) затем закладываются оптиковолоконные кабели, подключаемые к мини-АТС микрорайона, а также – силами и за счёт застройщика – радиопровода и кабели пожарной сигнализации и диспетчеризации.
·   Внутриплощадочные дороги 4-мя въездами на территорию микрорайона 3-мя основными и 1-м пожарным) общей длиной около 1200 м с асфальтовым покрытием шириной 6 м – 2 полосы по 3 м (основные дороги) – или 4,5 м (вспомогательные дороги) и примыкающими к ним по одной или обоим сторонам асфальтированными автопарковками, пешеходными дорожками шириной 1,2 м и полосой зелёных насаждений шириной около 2 м с посаженными на ней декоративными растениями (миниатюрные сосны, кустарник и т.д.)
·   Помимо этого, благоустройство территории микрорайона подразумевает её вертикальную планировку по осям проезжих частей дорог (максимально приближенную к существующему рельефу), организацию их безо-пасных уклонов и поверхностного стока с проезжих частей в лотки дождевой канализации и устройство пе-риметрового ограждения территории участка 2 м забором из профлиста с декоративной планкой и кольцевой охранной сигнализацией (камеры и датчики движения), контролируемой круглосуточной охраной.
Принцип использования индивидуальных газовых котлов в каждой квартире ЭкоГрада делает излишним строи-тельство довольно дорогостоящих централизованных систем отопления и горячего водоснабжения микрорайо-на, а также применение в квартирах электроплит, что существенно экономит средства девелопера при приобре-тении расчётной мощности электричества. Более того, покупая на первых порах лишь ТУ на минимально необхо-димое «строительное» электричество (100кВт) и сдвигая, по возможности, устройство слаботочных линий, дорог, ливнёвки и благоустройство на более поздние (во многом финансируемые из продаж) фазы СМР, девелопер дополнительно снижает свои стартовые расходы и повышает внутреннюю норму прибыли (IRR) проекта.
Фазы реализации и экономика проекта
В целях минимизации инвестиций, требуемых для запуска проекта, и смещения основной нагрузки по его финан-сированию на средства, получаемые от покупателей, его реализацию целесообразно осуществить в 2 этапа:
1.    Январь 2012 февраль 2013 г.: проектирование и согласования; приобретение ТУ на газ, электричество, слабо-точные сети (ГО и ЧС), водоснабжение, бытовую и ливнёвую канализацию; прокладка ответвления газопро-вода высокого давления, устройство ГРП и ТП на 800 кВА; устройство стройгородка, строительство периметро-вого ограждения участка и временных дорог для Корпусов №1-4 и №5-11 (1-я и 2-я очереди микрорайона); а также (апрель-декабрь 2012 г.) возведение Корпусов №1-4, оснащение их всеми инженерными сетями и начало (с октября 2012 г.) возведения корпусов №5-11.Из построенных 114 квартир на этом этапе к марту 2013 г. ожидается продать примерно 44, т.е. около 39%. С учётом поступлений от вышеуказанных продаж, чистые стартовые расходы по проекту составят на данном этапе примерно $8 654 000 и на этом завершатся. С марта 2013 г. проект сможет полностью самофинансироваться доходом от продаж квартир.
2.    Март 2013 – апрель 2014 г.: завершение возведения 2-й очереди микрорайона (Корпуса №5-11), оснащение их всеми инженерными сетями, благоустройство территории 1-й и 2-й очередей (асфальтированные дороги, автостоянки, ливнёвая канализация, озеленение, детская и спортивная площадки, малые формы и т.д.) и, в итоге, полное завершение строительства микрорайона, его сдача в эксплуатацию и реализация покупателям.
На первом этапе финансирование проекта предполагается постадийно осуществлять за счёт собственных или привлечённых средств девелопера в размере приблизительно $8 654 000. Первые продажи квартир ожидаются с лета 2012 г. в процессе строительства 1-й очереди микрорайона (Корпусов №1-4). Несмотря на пока ещё низкую степень готовности всего микрорайона в целом, уже с весны 2013 г. крайне конкурентная цена 39 985 руб. за м2, т.е. (на старте) 1 253 000 руб. за наиболее компактную однокомнатную квартиру и 1 898 000 руб. за двухком-натную – в сочетании с описанными выше преимуществами девелоперской концепции микрорайона и кон-структива возводимых в нём зданий (т.е. в высшей степени привлекательное сочетание «цена/качество» жилья в «ЭкоГраде») имеет все шансы начать генерировать достаточный покупательский спрос для дальнейшего фи-нансирования всех расходов по проекту, в сумме (с учётом инфляции 2012-2014 гг.) составляющих примерно $15 550 000 ($1 190 или 36 896 руб. на продаваемый м2), из которых $729 700 ($56 на продаваемый м2 или 4,7% всех расходов по проекту) приходится на проектирование и согласования, $9 695 500 (в среднем $742 на м2 (62,4%)) – на возведение жилых корпусов, $1 392 200 ($107 на м2 (9,0%)) – на строительство инженерных сетей и сооружений, $1 535 300 ($118 на м2 (9,9%)) – на дороги, благоустройство и озеленение, $1 592 500 ($122 на м2 (10,2%)) – на стоимость приобретения (исходя из $6 695 за сотку) и последующую оплату прав аренды земли, и $604 600 ($46 на м2 (3,9%)) – на рекламу, PR, охрану и оплату службы заказчика.         
С учётом предполагаемой инфляции последующих лет, скидок и риэлторских комиссионных, общая сумма реа-лизации квартир в «ЭкоГраде» может составить $20 543 000 (в среднем $1 572 или 48 743 руб. на продаваемый м2), что означает почти $5 000 000 девелоперской прибыли. Иными словами, вложив с начала 2012 г. по весну 2013 г. немногим более $8,65 млн., девелопер данного проекта имеет все шансы преумножить свои инвестиции в среднем примерно за полтора года почти в 1,6 раза и реализовать внутреннюю норму прибыли (IRR) в размере 40,2% годовых. При том, что управляющей компании отходит немногим более четверти данной прибыли, инвесторы проекта имеют хорошие шансы получить 28,8% годовых на вложенный в «ЭкоГрад-Обухово» капитал.   
Факторы успеха проекта и реалистичности финансовых прогнозов
·   Цена за м2 на 18% ниже среднего по Обухово уровня и на 5% ниже самого дешёвого здесь предложения
·   Цена за «однушку» в 1,4 раза ниже минимальной по Обухово, а за «двушку» - более чем в 1,2 раза
·   При этом - люди покупают квартиры в уже построенных солидных современных монолитно-каркасных домах
- в стилисически цельном, огороженном, охраняемом, благоустроенном и озеленённом микрорайоне
- находящемся в городском поселении с полным комплексом социально-бытовой инфраструктуры
- и расположенном в 28 км (30 мин.езды) от МКАД и в 1 часе 15 мин. езды до центра Москвы; к тому же
- покупателям каждых 7 из 10 квартир бесплатно даётся охраняемое машиноместо рядом с домом
Подобное предложение на сегодня во многом уникально на рынке недвижимости Москвы и ближнего Подмосковья и, по оценкам ведущих риэлторских агенств РФ, имеет все шансы быстро продаваться прямо «с фундамента». Всё это указывает на то, что приведённые выше прогнозы темпов продаж, сроков выхода на самофинансирование и уровня прибыльности данного проекта более чем консервативны.

Комментариев нет:

Отправить комментарий