Вексельная схема покупки квартиры, что это такое и с чем её едят и
для чего её придумали? Ответы на эти вопросы ниже по тексту.
Все квартиры в новостройках должны продаваться по 214 ФЗ, который в
свою очередь направлен на защиту прав физических лиц, ставших на тропу такого «страшного
и ужасного» юридического термина как долевое строительство. Данный закон регламентирует
возможности инвестиций частными лицами в новостройки и ужесточает надзор,
контроль, над застройщиками, и ужесточает
их ответственность перед инвесторами, или так называемыми дольщиками. Закон
ужесточил требования к застройщикам, и он практически заставил застройщиков
отказаться от денег дольщиков, так как по закону единственная законная схема привлечения
денежных средств на строительство – это банковский кредит, а также данный закон
ввел систему штрафных санкций за
несвоевременно сданный объект.
По мнению застройщиков, закон урезал их в правах, отдав большие
полномочия дольщикам.
214 ФЗ, вкратце требует от застройщика:
·
получения разрешения на строительство
·
права собственности или аренды на земельный участок
·
опубликования проектной декларации.
Без этих документов ни один застройщик не может продавать жилье в
новостройках.
Те кто с таким положением дел не смирились, придумали схему обхода некоторых
пунктов 214 ФЗ, а главный обход, уход,
от некоторых пунктов федерального закона касается изыскания источников
финансирования строительства. Так как закон гласит, что для строительства
застройщик должен использовать только банковский кредит и ничего более, вот
здесь умные головы и придумали вексельные схемы продаж квартир, данная
вексельная схема вписывается в правовое поле.
Суть вексельной схемы заключается в следующем:
1.
Клиент приходит в строительную компанию с целью вложить деньги в
строящийся объект, а не купить квартиру или какой-то готовый объект недвижимости.
2.
С клиентом заключают два договора: Предварительный и Основной.
Первый договор называется
предварительный. По данному договору клиент как бы бронирует право покупки
квартиры, но не сейчас, а в последствии как только дом будет сдан. В договоре
указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена и
предполагаемая дата заключения основного договора.
Недостатки данного договора: клиент не является обладателем объекта
недвижимости, нет упоминания, что клиент финансирует возводимое здание, вообщем
это, что-то предварительное перед основным, которого может и не быть.
Застройщик заключает предварительный договор с покупателем,
согласно которому обязуется продать ему готовую квартиру, т.е. первоначально
оформить право собственности на себя и переоформить на покупателя через другой
основной договор.
Чтоб зафиксировать или учесть финансовые вложения клиента в
строительство, застройщик выдает клиенту вексель
компании-застройщика. Видимость гарантии от застройщика в виде ценной
бумаги (а вексель является ценной бумагой по статье 143 ГК РФ) оборачивается
для клиента бременем предпринимателя. Теперь вместе с векселем он приобретает
все риски, которые грозят обладателям акций или иных ценных бумаг. А это значит,
что вексель может «обесценится» или «приобрести новую стоимость», как любая
бумага на финансовом рынке. И после того как клиент получает ценную бумагу, он
уже выступает в роли кредитора строительной компании, которая в свою очередь
является заемщиком по отношению к клиенту.
Согласно ФЗ № 48 «О переводном и простом векселе» любая
российская фирма или гражданин могут выдать вексель. Его не нужно нигде
регистрировать, специальный бланк для него также не обязателен (при желании
можно приобрести бланк единого образца в органах федерального казначейства, но
можно напечатать вексель на принтере и даже написать от руки).
Вексель - это безусловное обязательство уплатить какому-то лицу
определенную сумму денег в определенном месте в определенный срок. Вексель- это
абстрактное долговое обязательство, т.е. оно не зависит ни от каких
условий.
После того как дом
будет сдан с клиентом заключают основной договор в котором указывается
интересующий клиента предмет договора – недвижимость и обязательства по ее
строительству и реализации. Основной договор в отличие от предварительного
подлежит государственной регистрации в Главном управлении Федеральной
регистрационной службы субъекта федерации.
Недостатки: если застройщик недобросовестный, он может заключить
несколько договоров на одну и ту же квартиру. Проконтролировать это клиенту не
под силу.
Недостатки вексельной схемы:
1.
У заёмщика (застройщик), перед кредитором (клиент покупающий
квартиру) только финансовые обязательства. Сторона продавшая вексель, должна
его оплатить, но предоставлять объект недвижимости равный по стоимости векселя
она не обязана.
2.
Застройщик может вернуть вам деньги, за которые был приобретен
вексель, но не квартиру, или объект недвижимости, нет гарантий. А это означает,
что Вы отдали деньги, ими пользовались и через какой-то промежуток времени их
вам вернули., вообщем ваши деньги буду обесценены инфляцией, а квартиру которую
Вы хотели купить, застройщик может продать по более высокой цене другим
покупателям.
3.
Клиента используют как кредитора для инвестирования проект, а затем
расстаются на законных основаниях, и вступают в рыночные отношения с другими лицами
по более высокой цене.
4.
Нет никаких гарантий, если возникает проблема с застройщиком, государство
не может защитить пострадавших, т.к. застройщик выпустил векселя и реализовали
их, а покупка «ценных» бумаг в виде векселя – это уже ваша предпринимательская
инициатива и риск. В судах сделки с застройщиками могут быть не признаны т.к компания
работала в обход действующего закона о долевом участии.
5.
Если в договоре записано, что вы покупаете вексель, который будет
являться средством оплаты за квартиру, то суд не обяжет застройщика построить
вам квартиру- вексель отрешен от условий сделки и по- закону суд обяжет
застройщика только оплатить вексель. То есть та же схема бесплатного
кредитования строительных фирм.
6.
Мошенническая схема, собирание денег на подставную компанию и
подставного владельца компании и как
следствие исчезновение с рынка с вашими деньгами. Вексель может эмитировать не
сама строительная кампания, а фирма- однодневка, которая продав векселя может
просто разориться, и ничего сделать с ней нельзя.
Вывод: Покупать недвижимость на первичном рынке жилья нужно только
по договору о долевом участии.
Приобретение недвижимости по 214 ФЗ снижает риски клиента по
приобретению, а векселя снижают риски застройщиков.
Комментариев нет:
Отправить комментарий